住宅ローンの繰り上げ返済でお得に！繰り上げ返済のポイントや注意点をまとめました
住宅ローンの返済方法には、まとまった資金を自由なタイミングで返せる「繰り上げ返済」という手段もあります。繰り上げ返済を利用すれば、支払期間の短縮や毎月の支払額を抑えることができ、家計の見直しにも寄与するでしょう。
今回は、繰り上げ返済の種類やタイミング、注意点などを、知って得するポイントについて解説します。
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済やボーナス返済とは別に、まとまった自己資金をいつでも返済できる方法のことです。
繰り上げ返済の金額は、すべて元金の返済に当てられます。元金残高が減れば、その後に支払う予定だった金利負担も低減できますから、トータルの支払額を抑えられます。これが、繰り上げ返済を利用するいちばんのメリットです。トータルの支払額が減ると、完済時期を早めたり月々の支払額を安くしたりといったことも実現し、家計負担の軽減にもつながるでしょう。
繰り上げ返済の返済額は、金融機関によって一定の条件があります。もちろん、住宅ローンの残債すべてを繰り上げ返済することも可能です。その場合、金融機関によっては高い手数料を設定しているところもありますので、事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
繰り上げ返済は、大きく2つの種類に分けられます。一つが、返済期間が短縮される「返済期間短縮型」。もうひとつが、返済額が軽減される「返済額軽減型」です。
返済期間短縮型は、月々の返済額はそのままで、返済期間を短くする繰り上げ返済です。一般的には、返済額軽減型よりも利息軽減効果が大きいといわれ、多くの利用者が選ぶタイプでもあります。ただし、返済金額によっては短縮につながらない場合があります。
これに対して返済額軽減型は、返済期間はそのままで月々の返済額を抑える方法です。繰り上げ返済をした翌月から毎月の返済額が減るため、軽減効果を実感しやすいタイプといえます。この場合も、返済金額によってはあまり軽減しない場合があります。
返済期間短縮型と返済額軽減型、それぞれどんな人に向いている？
上述の通り、金利負担を抑えやすいのは「返済期間短縮型」の方です。ただし、どちらを利用するのが有利かは個々の状況によっても異なるため、必ずしも返済期間短縮型が良いとはいえません。
一般的には、「老後に備えて住宅ローンを見直したい人は返済期間短縮型」「近々予測される出費や収入減に備えて家計を見直したい人は返済額軽減型」を選ぶ傾向があるといわれます。具体的には以下の通りです。
返済期間短縮型が向いている人
・定年後まで住宅ローンの返済が続く人
・早く返済を終えて、老後の生活資金を蓄えたい人
・金利負担を少しでも抑えたい人
返済額軽減型が向いている人
・子どもの教育費などが増えることに備え、家計を見直したい人
・転職や産休などで収入の減少が予測される人
・金利上昇に備え、返済額の増加を抑えたい人
繰り上げ返済を行う上手なタイミング
繰り上げ返済は、それを実行するタイミングによって利息軽減効果が変わってきます。先ほどお伝えしたように、繰り上げ返済は元金の返済に当てられますから、できるだけ早い段階に実行することで金利負担を軽減でき、トータルの返済額も抑えられるのです。
では、タイミングの違いでトータルの返済額はどれくらい変わってくるのでしょうか。ここで、住宅ローン実行から5年後、10年後、20年後に100万円を繰り上げ返済した場合の利息軽減額についてシミュレーションしてみましょう。
なお、借入条件は以下の通りとします。
●借入条件
・借入金額：3,000万円
・返済期間：35年
・金利：1.4％（全期間固定金利）
・ボーナス払い：なし
・毎月の返済額：90,392円
●利息軽減額
| 5年目 | 10年目 | 20年目 | |
|---|---|---|---|
| 返済期間短縮型 | 50万5,957円 | 40万5,117円 | 22万3,087円 |
| 返済額軽減型 | 22万4,571円 | 18万5,144円 | 10万8,650円 |
返済期間短縮型、返済額軽減型のいずれの場合も、タイミングが早いほど利息軽減額が大きいことがわかります。
返済期間短縮型の場合、5年目で返済すると返済期間は1年4カ月短縮しますが、10年目だと1年3ヵ月、20年目だと1年1ヵ月と、タイミングが遅いほど効果が薄くなっていきます。
なお、返済額軽減型の場合は5年目で返済すると毎月の返済額は8万6,981円（3,411円の軽減）になりますが、10年目だと86,429円（3,963円の軽減）、20年目だと8万4,200円（6,192円の軽減）と、タイミングが遅いほど支払額を抑えられます。これは、残りの支払期間が短くなるためで、トータル支払額で見た場合では、早く実行した方がお得といえるのです。
なお、繰り上げ返済を行うことでローンの残高は減少します。
後述するように住宅ローン控除の節税効果に影響が出ることもありますので、繰り上げ返済を優先するか住宅ローン控除を優先するか、バランスを考慮する必要があります。
繰り上げ返済をする際の注意点
ここまでは、繰り上げ返済を実行するメリットについてお伝えしてきましたが、デメリットとなるポイントもいくつかあります。 それを知らずに実行すると、かえって損になるケースもありますから、以下の点にはご注意ください。
手数料のかかる金融機関もある
金融機関によっては、繰り上げ返済を実行すると1回あたり数万円の手数料がかかるところもあります。なかには、ネットバンキングなら無料でも、窓口だと手数料がかかるといった銀行もあるようです。
手数料の高い金融機関で何度も繰り返して返済すると、利息軽減額よりも手数料の方が大きくなってしまう可能性があります。こうした金融機関では、一度に多くの金額を繰り上げ返済するなどの工夫が必要です。
返済額の下限が決まっている金融機関もある
1回あたりの返済額についても、チェックしたいポイントです。多くの銀行では数万円程度から繰り上げ返済ができますが、ネット銀行だと最低10万円から、フラット35の場合は100万円以上からと下限が高く設定されているところもあります。
繰り上げ返済を何度も実行する予定の方は、手数料の有無に加え、最低条件額についても確認しておくと良いでしょう。
住宅ローン控除に影響が出ることがある
住宅ローン利用者の特典ともいえる「住宅ローン控除」。毎年末のローン残高の1％を所得税や住民税から控除できる制度ですが、繰り上げ返済を行うとローン残高が減るため、節税効果が薄れる恐れがあります。
現在、住宅ローン控除は最長13年（令和4年12月31日までの特例）となっており、「繰り上げ返済は14年目からするとお得」と考えている方もいらっしゃるようですが、必ずしもそうとはいえません。ローン残高、金利、納税額、繰り上げ返済の金額など、さまざまな要因が絡んでくるため、どのタイミングが得策かは一人ひとり異なります。
金融機関や不動産会社によっては、シミュレーションをしてくれるところもあるようです。詳しくは、各窓口で相談してみましょう。
団体信用生命保険の保証期間が短くなる
住宅ローンを利用される方は、団体信用生命保険の加入が義務です。団体信用生命保険にも、一般的な生命保険と同じく満期があり、それは住宅ローンの完済時になります。繰り上げ返済を利用すると、満期の時期が早まりますから保証期間は短くなるのが注意点です。
家計負担を抑えるため団体信用生命保険を生命保険の代わりに利用されている方や、重篤な病を持っている方など、できるだけ保証期間を延ばしたい人は、繰り上げ返済は控えた方が良いかもしれません。
まとめ
繰り上げ返済を利用することで、トータルの住宅ローン返済額を抑えられるというメリットがあります。ただし、実行するタイミングや返済額、住宅ローン控除の影響など総合的に考えて判断しないと、そのメリットを生かせないこともあるのです。
繰り上げ返済をするかしないか、するとしたら、いつ、どれくらいの金額を返済するかなど、迷われている方はコスモホームでも相談に応じています。専門家がアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご連絡ください。
