住宅ローンはどうやって借りる？住宅ローンの事前審査と本審査の違い
住宅を購入する場合、かなりまとまった費用が一度に必要となるので、多くの方は住宅ローンを利用します。
ただ、「住宅ローン」という言葉はよく耳にするものの、どのような特徴がありどんな手順で利用するのかわからない人が多いのではないでしょうか。
こちらでは住宅ローンを借り入れるために必要な審査の流れや、実際の手順などをご紹介していきます。
住宅ローンの審査の大まかな流れ
住宅ローンの借り入れには、審査が必要です。
審査とは、借りた人がそのお金をきちんと返済する能力があるか見極めるものです。
住宅ローン審査の流れは次の様になっています。
・金融機関の絞り込み 【購入の数か月前から購入申し込みまで】
・事前審査（仮審査） 【購入申し込み時、1週間前後】
・住宅の売買契約締結
・本審査 【売買契約後すぐに、1～2週間程度】
・住宅ローン（金銭消費貸借契約）締結 【本審査通過後すぐに】
・融資実行 【物件引渡し日】
・住宅ローン減税のための確定申告 【引渡し翌年の確定申告期間】
・すまい給付金の申請 【引渡しから1年3ヵ月以内】
それぞれの詳細を見ていきましょう。
金融機関の絞り込み 【購入の数か月前から購入申し込みまで】
住宅ローンを取り扱う金融機関は多数存在するので、家探しと並行して情報を集めながら、その中で候補をいくつかピックアップして絞り込んでおきましょう。
金利や手数料、保証料、団体信用生命保険（団信）の保証項目、繰り上げ返済時の手数料や利便性など、比較すべき項目は多数あります。
金利だけでなく、手数料や保証料を含めた返済総額をシミュレーションして選ぶことをおすすめします。
事前審査（仮審査） 【購入申し込み時、1週間前後】
事前審査は売買契約を締結する前であればいつでも申し込み可能ですが、物件が決まって購入を申し込むタイミングで実施をする場合、間に合わないこともあります。
物件を決定する前でもいくらの借り入れができるかを調べることもできますので、早めに自身の借り入れ可能額を確認しましょう。
注文住宅の場合は打ち合わせを重ね、間取りや仕様が決まって建築費の概算が出た時点で申し込むことになります。
事前審査に落ちることもありますが、その場合は別の金融機関で審査を受けなおしても問題ありません。
※詳細は本記事の「住宅ローンの事前審査（仮審査）の概要」の項目をご確認ください。
住宅の売買契約締結
仮審査に通ると住宅メーカーや不動産会社に「お金が用意できる人だ」と判断され、売買契約の締結が可能になります。
この時点ではまだ住宅ローンの本審査に落ちる可能性もあるため、「審査に落ちたら契約を白紙撤回する」という旨の住宅ローン特約・ローン条項を付けます。
契約内容に含まれているか確認しておきましょう。
本審査 【売買契約後すぐに、1～2週間程度】
本審査は事前審査よりも詳細に情報を確認するので、時間がかかることが多いです。
※詳細は本記事の「住宅ローンの本審査の概要」の項目をご確認ください。
住宅ローン（金銭消費貸借契約）締結 【本審査通過後すぐに】
本審査に通過すれば、いよいよ住宅ローンの申込です。
金融機関と金銭消費貸借契約書を交わしましょう。
ほとんどの金融機関では住宅ローンの借入に際し、借主に万が一のことがあった場合に残りの返済を免除する団信への加入や、住宅に対する災害時に補償を受けられる火災保険の加入が義務付けられています。
融資実行 【物件引渡し日】
融資実行当日は買主や不動産会社、司法書士、売主が一堂に会し、本人確認書類や登記関連の必要書類などを確認します。
問題なければ司法書士から銀行に連絡し、融資が実行されて1時間程度で口座に融資金が振り込まれます。
融資金を確認するとそのお金で支払いを実行し、鍵と領収書が発行されて売買取引は完了です。司法書士が法務局に行き、抵当権設定の手続きを行います。
住宅ローン減税のための確定申告 【引渡し翌年の確定申告期間】
住宅ローンの借入残高に対して1%の金額を、10年間（令和1年10月以降は13年間）にわたり所得税から控除できる住宅ローン減税（上限、各種適用要件あり）。
これを受けるために、住宅購入翌年には必ず確定申告で手続きを行いましょう。
この手続きに必要となるため、借入先金融機関から発行される「年末残高証明書」を忘れずに手元に保管しておきましょう。
すまい給付金の申請 【引渡しから1年3ヵ月以内】
消費増税による住宅取得時の負担を軽減するため、設定された制度が「すまい給付金」です。>
対象となる人は最大30万円の現金が支給されるので、引渡しから1年3ヵ月以内に必ず給付申請を行いましょう。
事前審査と本審査は何が違うのか？
事前審査と本審査の大きな違いは、担保物件に対する評価の有無です。
住宅ローンは対象となる物件を担保として抵当権設定するため、その他のローンに比べると低い金利で長期間融資が受けられる制度です。
その住宅の資産価値（構造、広さ、立地など）によって担保価値が変わってくるので、本審査ではその部分もチェックされます。
また、事前審査で信用情報機関に照合しない金融機関も、本審査では照合して信用情報に傷がないか確認します。
住宅ローンの事前審査（仮審査）の概要
事前審査（仮審査）とは？
住宅購入の手続きは複雑で、建築会社や不動産会社、土地の持ち主などたくさんの人が関係します。
そのため、家を建てるための手続きを進めていたのに「住宅ローンを借りることができなかった！」ということになると、たくさんの人が困ってしまいます。
そのような事態を防ぐため、売買契約締結前にある程度の返済能力があるかどうかを調べるための手続きが事前審査です。
主に年収に対する返済額の割合をチェックされます。
事前審査（仮審査）で見られる内容（基準・審査項目）は？
事前審査では、各金融機関が定める年齢や年収といった申し込み基準を満たしているかどうかチェックされます。
各信用情報機関で信用情報も確認されることが多いのですが、金融機関によってはこの段階で信用情報調査を行いません。
正社員かどうか、勤務先の安定度はどうかなども審査対象となります。まずは定められた申込項目を自分が満たしているかどうか確認しましょう。
事前審査（仮審査）の審査期間は？
事前審査は一般的に、申し込みから1週間ほどで結果が出ます。
ただし、翌日に結果が出ることもありますし、年収などの項目が審査基準ギリギリのケースだと、1週間より長くかかることもあります。
事前審査（仮審査）で準備しておく必要書類
下記のように、会社員と自営業者などでは収入を証明するための必要書類が一部異なってきます。それ以外の書類には違いがありません。
【会社員の場合】
直近の源泉徴収票のコピー、住民税決定通知書もしくは課税証明書、健康保険証のコピー、運転免許証のコピー、住民票
【自営業や会社役員などの場合】
直近3期分の確定申告書のコピー、直近3期分の決算書のコピー、健康保険証のコピー、運転免許証のコピー、住民票
事前審査（仮審査）で注意するポイント
事前審査で注意すべきポイントは、自分の信用情報に傷がないかという点です。
カードローンやキャッシング、クレジットカード、マイカーローンや家電のローン購入などの返済履歴の中に、延滞記録や滞納記録があるとマイナス評価がつき、いくら年収が高くてもなかなか審査を通過できません。
もちろん自己破産の経験があれば、しばらくは融資を受けられません。
もちろん借入希望額に対する年収の高さも評価基準となりますし、住宅ローンのほかの借り入れ状況もチェックされます。
また、既往歴（大きな病気にかかった記録）があるために団信に加入できず、結果的に住宅ローンが組めないケースもあります。
また、当然のことですが申込書には正確な情報を記載しましょう。
嘘の情報でたとえ仮審査に通ったとしても、本審査には通らない可能性があります。
また、融資実行後に虚偽が発覚すると一括返済を要求されるという事態になりかねません。
住宅ローンの本審査の概要
住宅ローンの本審査とは？
本審査とは、事前審査でふるいにかけた住宅ローンの借入希望者に対し、実際の返済能力があるかどうかを詳しくチェックする手続きです。
また、融資対象となる住宅の資産価値も同時にチェックされます。
本審査で見られる内容（基準・審査項目）は？
本審査の審査項目は年齢や年収、完済時年齢、勤続年数、自己資金、雇用状況（勤務先の安定度、雇用形態など）、信用情報、健康状態など多岐にわたります。
仮審査に通っていても、本審査で落ちる可能性はゼロではありません。
本審査の審査期間は？
本審査は事前審査よりも時間がかかることが多く、通常は2週間前後で結果が出ます。
3週間から1ヵ月程度かかる場合もあります。
本審査で準備しておく必要書類
本審査で準備する書類は、基本的に下記のようなものです。
状況に応じて、追加書類が必要になるケースもあります。
【会社員の場合】
直近の源泉徴収票のコピー、住民税決定通知書もしくは課税証明書、納税証明書など
【自営業や会社役員などの場合】
直近3期分の確定申告書のコピー、直近3期分の決算書のコピー、申告所得税納税証明書、事業税納税証明書など
【共通項目】
住民票（家族全員分）、印鑑証明書、実印、本人確認書類（運転免許証もしくは健康保険証などのコピー）、預金通帳のコピーなど
【物件関連】
売買契約書のコピー、重要事項説明書のコピー、販売図面・パンフレットなど、建築確認済証のコピー、検査済証のコピー、土地登記事項証明書（3ヵ月以内のもの）、建物登記事項証明書（3ヵ月以内のもの）、土地の公図（3ヵ月以内のもの）、地積測量図または実測図、住宅地図など
まとめ
住宅ローンの借り入れには事前審査や本審査、契約締結などさまざまなステップが存在します。融資実行までのスケジュールを確認し、全体像を把握しておきましょう。
ローンの選び方や具体的な手順で迷った場合は、当社の財務戦略パートナーまでお気軽にご相談ください。プロの目線から、総合的なアドバイスをさせていただきます。
