2022年度から住宅ローン控除はどう変わる？変更点や変更後の控除額をわかりやすく解説
住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）の内容が、2022年度から大きく変更されます。
その内容が2021年12月10日、国土交通省の税制改正大綱で明らかになりました。
主な変更点として、控除率の引き下げや借入残高のローン限度額の変更など、従来の内容と比べると「減税の恩恵を受けづらくなる」ともいわれますが、具体的にはどのように変わるのでしょうか。
2022年度からの住宅ローン控除の変更点について、詳しく解説します。
従来の住宅ローン控除と2022年度からの変更点を比較
まずは、2022年度から変更になる住宅ローン控除の内容を、現時点（2021年度）の内容と比較した一覧表からご覧ください。
| 2021年度までの内容 | 2022年度の内容 | |
|---|---|---|
| 控除率 | 1％ | 0.7％ |
| 控除期間 | 10年 | 13年 |
| 借入残高のローン限度額 | 4,000万円（認定住宅などは5,000万円） | 3,000～5,000万円（家の環境性能により細分化） |
| 所得要件（年収） | 3,000万円以下 | 2,000万円以下 |
それぞれの項目について、みていきましょう。
控除率の引き下げ
従来の住宅ローン控除は、年末のローン借入残高の「1％」が所得税や住民税から控除されました。
これが、2022年度からは「0.7％」に引き下げられます。
たとえば、年末のローン借入残高が3,000万円の方の場合、従来だと控除額の最高額が30万円になるのに対し、2022年度からは最高21万円になります。
控除率が引き下げになる理由の一つが、住宅ローンの超低金利にあります。
最近の住宅ローンには金利1％に満たない商品も多く、利息の支払額よりも住宅ローン控除による減税額が多い、いわゆる「逆ザヤ」という状態が続いていました。
控除率の引き下げは、この逆ザヤを解消するのが狙いだといわれます。
控除期間の延長
控除期間は、これまでの10年から13年に延長されます。ただ、2021年現在は消費増税に伴う特例として控除期間は13年に延長されており、現状と変わりません。
なお、控除期間の延長は「新築住宅に2023年までに入居する場合」に限られ、新築住宅でも入居が2024年以降になると10年に戻りますから注意が必要です（環境住宅などを除く一般の新築住宅の場合）。
また、中古住宅はこれまで通り控除期間は10年です。
借入残高の限度額の変更
年末のローン借入残高の上限額について、従来は一般の新築住宅だと4,000万円、認定住宅などは5,000万円と、大きく2種類にわかれていました。
2022年度からは住宅の環境性能に応じて、以下のように細かくわかれます。
| 新築住宅 | 中古住宅 | |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 5,000万円 | 3,000万円 |
| ZEH | 4,500万円 | 3,000万円 |
| 省エネ基準 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の一般住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 |
新築の認定住宅は従来通りですが、一般の新築住宅は「ZEH」「省エネ基準」「その他の一般住宅」にわかれ、上限額がそれぞれ設けられます。
なお、この上限額は2024年度以降に引き下げられる予定です。
所得要件の引き下げ
住宅ローン控除が受けられる人は、所得の要件も満たす必要があります。
従来の要件は年間所得が3,000万円以下でしたが、2022年度からは2,000万円以下になりますから、年収2,000万台の方は住宅ローン控除の対象外になるので注意しましょう。
新築のみ・中古住宅のみの変更点
2022年度からの住宅ローン控除の変更点には、「新築のみの変更点」「中古のみの変更点」もあります。それぞれの変更点をお伝えしましょう。
新築では「床面積」の要件が緩和
住宅ローン控除が受けられる建物の要件の一つに、床面積があります。
従来の内容だと床面積が50m2以上だったのに対し、2022年度からは40m2以上も適用されます。
なお、40m2以上50m2以下の住宅については、「年間所得1,000万円以下の方で、2023年末までに建築確認を受けること」が条件です。
中古では「築年数」の要件が緩和
一定の築年数要件を満たさない中古住宅を購入する場合、従来は既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書か耐震基準適合証明書（既存住宅性能評価書）を提出する必要がありました。
2022年度からは、1982年以降の新耐震基準に適合する建物について証明書を提出する必要がなくなるため、書類を取得する手間が省けます。
最大控除額はいくらになるのか？
これから住宅ローン控除を受ける方にとって、気になることの一つが「最大控除額がどれくらい変わるのか」という点ではないでしょうか。
ここで、2022年度からの最大控除額を住宅の種類別にまとめました。
| 住宅の種類 | 年間の控除額 | トータルの最大控除額 | |
|---|---|---|---|
| 新築 | 認定住宅 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH | 31.5万円 | 409.5万円 | |
| 省エネ基準 | 28万円 | 364万円 | |
| 一般住宅 | 21万円 | 273万円 | |
| 中古 | 認定住宅 | 21万円 | 210万円 |
| 一般住宅 | 14万円 | 140万円 | |
従来の年間控除額の最大額は、新築が40～50万円、中古20～30万円でしたが、2022年度以降はほとんどの家で引き下げになります。
中古のZEHと省エネ基準だと最高控除額が引き上げに
従来の住宅ローン控除では、中古住宅のZEHと省エネ基準は「一般住宅」に分類されていました。
これが2022年度以降は「認定住宅」に変更されます。
つまり、ZEHと省エネ基準の中古住宅を購入すると、年間控除額の最大額はこれまで20万円（10年間で最大200万円）だったのが、2022年度以降は年額21万円（10年間で最大210万円）に増えることになります。
「減税の恩恵を受けづらくなる」といわれる2022年度の改正でも、購入する建物の種類によっては最大控除額が増えることもあるのです。
条件によっては控除額が増える人もいる
住宅ローン控除で実際に受けられる控除額は、納めた所得税や住民税の額によっても異なりますし、扶養家族によっても違います。
このため、最大控除額を必ずしも還付されるわけではありません。
実は、こうしたルールによって2022年度に家を建てた方が実際の控除額は増える方もいます。
一例として、「年収600万円」で「配偶者を扶養」している方が、「省エネ基準の家」を建てるために「4,500万円の住宅ローン」を借り入れたケースで考えてみましょう。
従来の内容では、年収600万円の方が受けられる実際の控除額は年間で約30万円、10年間だと300万円くらいです。
これが、2022年度に住宅ローンを借り入れると、年間控除額は約26万円と従来と比べて少なくなるものの、控除期間は13年間に延長されますからトータルで約325万円の還付金が受けられる計算になります。
このように、「年収」「配偶者の有無」「購入する家の環境性能」「住宅ローンの借入額」といった条件によっては、節税効果がアップすることもあるのです。
まとめ
これからマイホームを購入される方は、2022年度の住宅ローン控除の内容が適用されます。
多くの方にとって、2021年度中に購入するよりも控除額が引き下げとなり、節税の恩恵が受けづらくなるでしょう。
しかし、条件によっては2022年に家を購入した方が控除額は増える場合もあります。
実際にどれくらいの還付金が受けられるのかを詳しく知りたい方は、あらかじめシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。
コスモホームでは、こうした資金計画に役立つシミュレーションのご相談も承っていますので、お気軽にお問い合わせください。
