不動産売却の登記費用の相場はいくら？売主・買主どちらの負担か解説
この記事では、不動産売却でかかる登記費用の相場について解説します。
不動産を売却する際には、売主と買主の権利関係を明確にするために登記手続きが必要です。登記を実施する際には費用が発生するため、事前に費用相場を確認しておくと安心できます。
この記事では、不動産売却でかかる登記費用を負担する人や必要書類なども紹介します。
登記費用を安く抑える方法も合わせてお伝えするので、不動産売却を検討している人はぜひこの記事を参考にしてください。
- 【この記事でわかること】
- 不動産売却でかかる登記費用の相場
- 不動産売却の登記費用は誰が負担するのか
- 不動産売却でかかる登記以外の費用
- 不動産売却の登記費用を安く抑える方法
- 不動産売却の登記における必要書類
そもそも不動産売却で必要な登記とは？
不動産における登記とは、土地や建物の所有者や面積などの情報を登記簿に記載して一般公開することです。不動産に関する権利関係が明確になり、安全で円滑な取引を促進する目的があります。
ここでは、不動産売却で必要な登記について、以下2点から見ていきましょう。
- 登記の種類
- 登記が必要な理由
1つずつ解説します。
※参考：不動産登記のABC丨法務省
登記の種類
不動産を売却する際の登記手続きは、主に以下2種類です。
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記 |
|
| 所有権移転登記 |
|
上記2つの登記があるので、自分に必要な登記手続きを明確にしておきましょう。
登記が必要な理由
不動産売却で登記が必要となる理由は、所有権が移転したことを明確にするためです。登記を実施しなければ、売却した後も法律上の所有者は売主のままとなります。買主が正しい所有者として認められないと、不動産に関するさまざまな手続きでトラブルが発生してしまうでしょう。
また、登記には不動産の権利関係を公的に証明する役割もあります。買主が将来的に不動産を売却する場合、所有権が第三者からも認められていないと手続きが複雑になるおそれがあります。
不動産売却でかかる登記費用の相場
ここでは、不動産売却でかかる登記費用の相場を紹介します。
- 抵当権抹消登記の費用相場
- 所有権移転登記の費用相場
順番に見ていきましょう。
抵当権抹消登記の費用相場
抵当権抹消登記を行う際には、まず登録免許税を支払う必要があります。
法務局によると、登録免許税は不動産1個あたり1,000円です。つまり、土地1個と建物1個を一緒に1件として申請する際は2,000円を支払う必要があります。
また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、報酬を支払います。日本司法書士会連合会の『報酬アンケート結果』によると、抵当権抹消登記における平均報酬額は15,495円でした。地域によって異なるため、一度確認しておくと安心です。
※参考1：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税丨法務局
※参考2：報酬アンケート結果｜日本司法書士会連合会
所有権移転登記の費用相場
所有権移転登記の登録免許税は、売却する不動産の種類によって異なります。以下の表にまとめたので確認しましょう。
＜不動産を売却する場合の登録免許税＞
| 不動産の種類 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地 | 固定資産税評価額の2.0％ | 2026年3月末までに登記を受ける場合は1.5％ |
| 建物（中古の場合） | 固定資産税評価額の2.0％ | 2027年3月末までに登記を受ける場合は0.3％ |
※参考1：No.7191 登録免許税の税額表丨国税庁
※参考2：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ丨国税庁
土地と建物で軽減税率が適用される時期が異なるため、しっかり確認しておくことが大切です。
また、所有権移転登記も司法書士に依頼すると報酬額が発生します。所有権移転登記の場合の平均報酬額は49,722円でした。所有権移転登記の報酬額は4〜6万円と地域差が大きいため、自身が居住している地域の平均報酬額を確認しておきましょう。
※参考3：報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）丨日本司法書士会連合会
不動産売却の登記費用は誰が負担するのか
ここでは、不動産売却の登記費用について誰が負担するのかを見ていきましょう。
- 売主が負担する費用
- 買主が負担する費用
また、どの費用を負担するかについては一般的なルールがありますが、話し合いで調整されるケースもあることを押さえておきましょう。
売主が負担する費用
売主は、主に抵当権抹消登記にかかる費用を負担します。
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個あたり1,000円であり、土地と建物を一緒に売却する場合には2,000円を支払います。また、司法書士に依頼する場合は1万5,000円程度がかかるので、合計1万7,000円ほどになることを想定しておきましょう。
所有権移転登記の費用は、買主が負担するケースが一般的ですが、売主が負担したり折半したりも可能です。どちらが負担するかを決める法律はないので、話し合いで決めましょう。
買主が負担する費用
ほとんどの場合、買主は所有権移転登記の費用を負担します。
2026年3月末までに中古住宅を購入する場合、土地に対しては評価額の1.5％、建物に対しては評価額の0.3％の登録免許税が課せられます。例えば、土地と建物ともに評価額が1,000万円の不動産を購入する場合、所有権移転登記にかかる登録免許税額は18万円です。
また、司法書士への報酬として5万円程度がかかるほか、登記事項証明書の手数料は不動産1個あたり500円程度であるため、土地と建物で1,000円ほどがかかります。
上記より、所有権移転登記にかかる費用は、24万円程度を想定しておきましょう。
※参考：不動産登記、商業・法人登記における主な登記手数料丨法務省
また、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、抵当権の設定登記にかかる費用も負担します。
抵当権設定登記にかかる登録免許税はローン借入額の0.1％です。住宅金融支援機構の『フラット35利用者調査』によると、中古戸建住宅を購入した人の借入額は2,200万円程度であるため、登録免許税は2.2万円ほどになります。
また、日本司法書士会連合会の『報酬アンケート結果』によると、抵当権設定登記における司法書士への平均報酬額は38,857.5円でした。登録免許税と合わせて、6万円ほどになると見込んでおきましょう。
不動産売却でかかる登記以外の費用
ここでは、不動産売却において登記以外で発生する費用を見ていきましょう。
- 建物の解体費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 土地の測量費用
上記4点をそれぞれ解説します。
建物の解体費用
建物を解体して土地を売却する場合、古い建物の解体費用が発生します。
解体費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、木造の場合は1坪あたり3万円～5万円程度、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は1坪あたり6〜8万円程度が相場です。
解体するかどうか、費用を誰が負担するかなどは、実施する前に確認しておくことをおすすめします。
仲介手数料
不動産会社に売却活動を依頼する場合、成功報酬ともいえる”仲介手数料”が発生します。
仲介手数料は一般的に相場の概念がありませんが、宅地建物取引業法によって上限額が定められている点に注意が必要です。
仲介手数料の上限額は、不動産の成約価格によって割合の数値が決まっています。例えば、成約価格が3,000万円の場合、「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」「400万円超」の部分をそれぞれ分けて計算しなければなりません。
このように、部分的に計算すると煩雑になってしまうため、一般的には”速算式”を用いて以下のとおり算出します。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 「成約価格（税抜）×5％」+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 「成約価格（税抜）×4％+2万円」+消費税 |
| 400万円超 | 「成約価格（税抜）×3％+6万円」+消費税 |
※参考：仲介手数料の計算（速算式）万単位｜不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレータ
なお、3,000万円で不動産を売却した場合は、105.6万円（税込）を仲介手数料として支払います（※）。
※消費税は「10％（2024年9月現在）」で計算
印紙税
不動産を売却する場合、作成した契約書に対して印紙税がかかります。印紙税は売買金額に応じて、以下のように異なります。
| 記載された契約金額 | 印紙税額 | 2027年3月末までの軽減税額 |
|---|---|---|
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※参考1：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで丨国税庁
※参考2：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置丨国税庁
印紙税は売主と買主で折半できますが、一般的には売主が負担します。
土地の測量費用
土地を売却する際に土地の境界が明確でない場合、測量を実施することが必要です。測量費用は土地の広さや形状により異なりますが、一般的には30万円〜60万円が相場となります。
測量にかかった費用は売主が負担するケースがほとんどですが、場合によっては買主と折半することもあります。
不動産売却の登記費用を安く抑える方法
ここでは、不動産売却の登記費用を安く抑える方法を解説します。
- 登録免許税の軽減措置の適用期間内に手続きする
- 自分で登記を行う
上記3点をそれぞれ見ていきましょう。
登録免許税の軽減措置の適用期間内に手続きする
不動産売却の際にかかる登録免許税は、適用期間内に手続きを行うと軽減措置を受けられることがあります。軽減措置の内容をまとめたので、チェックしましょう。
| 不動産の種類 | 軽減措置の内容 | 適用期間 |
|---|---|---|
| 土地 | 評価額の2.0％→1.5％ | 2026年3月末まで |
| 建物（中古の場合） | 評価額の2.0％→0.3％ | 2027年3月末まで |
特に、建物にかかる税率は措置を受けられると大きく軽減されるため、適用期間ないに手続きすることがおすすめです。
自分で登記を行う
登記手続きは、司法書士に依頼せずに自分で実施することで費用を大きく抑えられます。依頼すると多額の報酬額を支払う必要があるため、大きな節約効果を得られるでしょう。
ただし、登記の手続きには専門的な知識が必要であり、基本的に初心者が自分で行うことは困難です。そのため、スムーズに手続きしたい場合は司法書士に依頼することが無難です。 売主や仲介業者にて司法書士を指定することもあるため、仲介業者に確認してください。
不動産売却の登記における必要書類
不動産売却で登記を行う際には、いくつかの必要書類があります。ここでは、抵当権抹消登記と所有権移転登記のそれぞれで必要となる書類をまとめたので、チェックしましょう。
＜抵当権抹消登記で必要な書類＞
| 書類 | 用意する人 | 入手先 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（または登記済証） | 売主 | 金融機関 |
| 登記原因証明情報（解除証書や弁済証書など） | 売主 | 金融機関 |
| 会社法人等番号 | 売主 | 金融機関または法務局 |
| 代理権限証明情報（委任状） | 売主 | 金融機関 |
※参考：抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等丨法務局
＜所有権移転登記で必要な書類＞
| 書類 | 用意する人 | 入手先 |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 売主 | 法務局 |
| 売主の印鑑証明書（＋実印） | 売主 | 自治体の窓口など |
| 買主の住民票 | 買主 | 自治体の窓口など |
| 固定資産評価証明書 | 売主 | 自治体の窓口など |
| 委任状（司法書士に依頼する場合） | 司法書士 | 依頼した司法書士 |
| 売買契約書（司法書士に依頼する場合） | 司法書士 | 依頼した司法書士 |
上記の書類を用意して、スムーズに手続きを進めましょう。
不動産売却での登記費用は不動産会社による仲介がおすすめ
この記事では、不動産売却での登記費用の相場を解説しました。
土地や建物などの不動産を売却する際には、抵当権抹消登記や所有権移転登記などの費用が発生します。登記手続きは非常に複雑であるため、この記事で解説した登記以外にかかる費用や費用を抑える方法もあわせて参考にしながら、司法書士などに相談してスムーズに進めましょう。
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