【フラット３５】と民間住宅ローンの違いって何？
住宅ローンといえば「フラット35」という言葉を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか？
しかし、フラット35という言葉を聞いたことはあるものの、実際にどんなものなのかはわからないという方も多いかとお思います。
そういった方に向けて、今回は住宅ローンを借りる前にフラット35がどういったものなのかをまとめてお伝えします。
フラット35とは？
フラット35は住宅支援機構といわれる、国土交通省と財務省の管轄下の独立行政法人が提供しています。フラット35は、民間金融機関が取り扱ったフラット35の債権を住宅支援機構が買い取り、これを証券化して投資家に販売します。
住宅ローンの金利タイプ
まず、住宅ローンには金利タイプには大きく分けて「固定金利」「変動金利」の二つが存在しています。
フラット35が該当する全期間固定金利の住宅ローンは、変動する市場金利との差で損失を生む可能性が高いことから、民間の金融機関では扱いにくいといわれます。
一方で住宅ローンを借りる側からすると、金利が上昇した場合も返済額が増えずにそのままとなる点は非常に魅力的なものです。
そこで、国土交通省と財務省が所管する住宅金融支援機構が金利リスクを担う形で提供しているのが、フラット35です。
フラット35と民間住宅ローンの違いは？
フラット35は民間ローンと審査基準が異なる
フラット35の大きな特徴として、民間の銀行ローンほど審査基準が厳しくないということが挙げられます。
フラット35では、審査の際に銀行ローンのような「勤続年数」「雇用形態」を始めとした、細かな項目がありません。
フラット35の審査で見られる項目は「収入」と「一定の住宅性能基準」がメインですので、個人事業主や派遣社員なども条件を満たせば利用することができます。
金利タイプの選択有無
まず、先にお伝えしたとおり、フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンとなっており、その他の金利タイプはありません。対して、民間の住宅ローンでは固定金利や変動金利などいくつかの金利タイプの中から選べるものが多くなっています。
全期間固定金利型では借り入れ時から金利が変わるということはありませんので、金利上昇による支払い額が増加するリスクはないものの、金利水準が下がったとしてもフラット35では返済額が減ることはないというデメリットがあります。
また基本的に変動金利よりも固定金利の方が金利は高めに設定されていますので、自身にあったものを選ぶことが必要です。
フラット35は保証人および保証料は不要
民間の住宅ローンでは一般的に保証人が必要となります。
また、一部の金融機関では保証料が必要となるケースも。
対して、フラット35の場合は保証料も保証人も不要です。
更に、フラット35は繰り上げ返済の利用もできますが、一部の民間ローンでは数万円程度の手数料がかかりますが、フラット35では手数料は無料です。
フラット35は基準を満たした住宅にのみ使用できる
フラット35では民間ローンと異なり、使用できる住宅の基準が存在します。
そのため、民間ローンと比べて建物の基準が厳しくなっており、住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があります。
また、住宅の床面積が一戸建ての場合は70ｍ2以上、マンションなどの共同建ての場合だと30ｍ2以上といったような条件も存在しています。
なお、新築と中古住宅それぞれで条件が存在しており、中古住宅では新耐震基準も審査基準に含まれます。
団体信用生命保険加入の有無
民間ローンでは団体信用生命保険への加入は必須ですが、フラット35の場合は団体信用生命保険の加入は任意となっています。そのため、民間金融機関で団体信用生命保険に加入できない方の受け皿にもなっています。
借入先の違い
前述のように、フラット35は住宅金融支援機構が提供する商品です。
民間の金融機関で取り扱いはされているものの、借入先は住宅金融支援機構となっています。
対して、民間住宅ローンでは文字通り民間の金融機関が提供しています。
金融機関によっては住宅会社と連携した特別な住宅ローンが存在するなど、幅広い選択肢が存在します。
フラット35の利用に向いている人はこんな人
フラット35は、収入と一定の住宅性能基準を満たせば誰でも利用できる住宅ローンです。
そのため、民間ローンの審査時に勤続年数が短いといったような理由から審査に落ちてしまったような方には特におすすめです。
ただし、フラット35の金利タイプは全期間固定です。
そのため、変動金利の銀行ローンと比べると安定はしている分、金利は高くなる可能性があります。返済額が少しでも安くなる可能性が欲しいという場合は、民間ローンも選択肢に入るでしょう。
フラット35と民間ローン、共に固定金利で選ぶならどちらがいい？
民間ローンでも固定金利の住宅ローンはたくさん提供されています。
民間ローンの固定金利型とフラット35で、どちらを選ぶか迷った場合に注目したいポイントをお伝えします。
借入期間で比べる
フラットシリーズは借入期間に合わせた3種類が存在します。
・借入期間が20年以下の「フラット20」
・借入期間が21～35年の「フラット35」
・借入期間が36～50年「フラット50」（※長期優良住宅のみ利用可能）
民間ローンでは2年、3年、10年など比較的に期間の短い固定金利が主流で、種類も豊富です。民間ローンでは期間終了後に、再び固定金利の住宅ローンを選ぶことも可能、変動金利などに変えることもできます。
トータルの返済額を変えたくない方はフラットシリーズを、多くの商品から比較したい方、途中で変動金利の住宅ローンを選択したい方は民間ローンを選びましょう。
金利で比べる
フラット35よりも低金利の銀行ローンは意外と存在しています。
特にネットバンク系では、固定金利でも1％以下の商品が多くみられます。
わずか0.1％の違いでも返済額は数十万円も異なる場合がありますので、金利以外の条件も確認した上で、シミュレーションをして選びましょう。
審査基準で比べる
勤続年数が短い、契約社員など非正規雇用、といった方でも年収と住宅性能基準を満たせばフラット35は利用できます。
民間ローンでは審査落ちしたものの、フラット35は通ったというケースも少なくありません。
民間ローンの基準には合わないという方にはフラット35がおすすめです。
まとめ
住宅ローンは種類ごとにメリット・デメリットそれぞれ存在します。
それらを総合的に比較して自身に最も適したものを選択することが大切です。
コスモホームには住宅ローンのエキスパートが揃っており、専属のファイナンシャルプランナーが無理のない返済計画や貯蓄計画をご提案することができますので、住宅ローンにお悩みの方はお気軽にご相談ください。
