年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むときの返済は？
マイホームの購入を検討する際、「現在の年収で希望の家が買えるだろうか？」と不安に思っている方も少なくないでしょう。
住宅ローンを利用するにも、年収に見合わない借入希望額を申し込んだ場合には、金融機関の審査に落ちることがあります。
では、年収400万円の方が3,000万円の家を購入することはできるのでしょうか。
返済可能額やトータル返済額の観点から、現実的な方法を検討します。
年収400万円で返済可能な金額は？
まず、年収400万円の方が現実的にいくらまでなら返済できるのかを考えてみます。
金融機関では、年収に対する返済可能額を求める際に「返済負担率」という数値を使うのが一般的です。
返済負担率とは、年収に対するローン返済額の割合のことをいいます。
金融機関にもよりますが、返済負担率は30％前後に設定しているところが多く見られます。
年収400万円の方なら、その30％の年間120万円、つまり1ヵ月あたり10万円が返済限度額と考えられるでしょう。
ただし、家計の事情は人によって異なります。
たとえば、ボーナスが月給の4～5ヵ月分の会社に勤める方なら、年収400万円だと月給は25万円前後です。
このうち住宅ローンの返済に10万円を充てると、残りは15万円。
お子さんのいない夫婦共働き世帯ならこれでも大丈夫かもしれませんが、お子さんが2～3人いる家庭だと家計が厳しくなるかもしれません。
1ヵ月に必要な生活費を試算した上で、ローンの返済額にいくらまでなら当てられるかをあらかじめシミュレーションすることが大切です。
できれば返済負担率は25％以内、ローン返済額を年間100万円以内に抑えることをおすすめします。
3,000万円の住宅ローンの返済額はいくら？
次に、金融機関から3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合に、返済額がいくらになるかを計算します。
住宅ローンには、金利や返済方式の異なる商品がたくさん登場していますが、ここでは返済額の変わらない全期間固定金利のフラット35で3,000万円を借り入れた場合のシミュレーションしてみましょう。
金利は2021年12月現在の1.33％を適用、借入期間は35年で返済方式は元利金等返済とします。
この条件で、3,000万円を借り入れた場合の返済額は次の通りです。
・毎月の返済額：8万9,377円
・35年間のトータル返済額：3,753万8,410円
年間の返済額は約107万円、年収400万円の方の返済負担率は約27％になります。
金融機関の審査に落ちる可能性は低いものの、返済負担率は25％を超えるため家計への負担が重く感じるかもしれません。
返済方式の違いで支払額が変わる
上記のシミュレーションでは、「元利金等返済」という返済方式で試算しましたが、返済方式にはもう一つ「元金均等返済」というものがあります。
どちらの方式を選ぶかでトータルの返済額が大きく変わりますから、返済方式の違いを理解したうえで契約することが大切です。
元利金等返済とは
元利金等返済とは、毎月決まった金額を返済する方式です。
固定金利であれば返済額が変わらないことから返済計画を立てやすいというメリットがある一方で、元金がなかなか減りにくい方式のためトータルの支払額が高くなる傾向があります。
なお上記のシミュレーションは、この返済方式で求めたものです。
元金均等返済
元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元金は均等額として、その額に金利を付けて返済していく方式です。
返済初期は元金の多いため月々の返済額は高くなりますが、元金の減るペースが早く、トータルの支払額は元利金等返済よりも安くなるのが一般的です。
上記のシミュレーションと同じ条件で3,000万円を借り入れた場合、元金均等返済の返済額は次の通りです。
・毎月の返済額：10万4,679～7万1,508円
・35年間のトータル返済額：3,699万9,130円
年間の返済額は、1年目は約125万円と高いものの、17年目には約107万円と元利金等返済とほぼ同額になり、35年目には約86万円になります。
また返済負担率も、初年度は30％を超えますが、最後の年には約21％にまで抑えられます（年収400万円で変わらない場合）。
住宅ローン以外にも家を買うと諸費用がかかる
マイホームを購入すると、住宅ローンの支払い以外にも火災保険料や地震保険料、固定資産税などの諸費用がかかることも頭に入れておきたいポイントです。
火災保険および地震保険は、住宅ローンの契約時に結ぶのが通例で、その際に10年分をまとめて支払うのが一般的です。
保険料は建物の大きさや性能、地域、補償内容など、さまざまな要因によって異なりますが、一般的な木造住宅であれば10年間で10～20万円が目安でしょう。
また、固定資産税は毎年かかるもので、これも建物の大きさや性能、地域などの要因で異なります。3,000万円の家なら、約10万円程度とみておきましょう。
いずれも、家計に影響を与えることがありますから、資金計画を立てる際にはこれらの諸費用を考慮することが大切です。
頭金を用意して住宅ローンの負担を軽くしよう！
先述の通り、返済負担率は25％以内にするのがおすすめです。
しかし、年収400万円の方が3,000万円の住宅ローンを借り入れると、先ほどのシミュレーションでは25％を超えてしまいます。
返済負担率を抑えるには、「頭金（自己資金）を用意する」ことが解決策の一つです。
頭金があれば金融機関からの借入額を減らせますから審査に通りやすくなりますし、毎月の返済額も抑えられ家計に余裕が生まれます。
住宅ローンによっては、頭金があると金利が優遇される商品もあるようです。
頭金は一般的に、建物費用の2割程度あれば安心といわれます。
3,000万円の家を買うなら、頭金は600万円が目安。
計画的に貯蓄するのがベターですが、自己資金ではまかなえない場合は、親から援助してもらうなどの方法を考えるのも一手です。
住宅ローンによるギリギリの生活を避けるためにできることは？
住宅ローンが家計を圧迫し、生活が苦しくなる方は少なくありません。
家計を圧迫する理由の一つが、「収入の減少」です。
長い人生の間に、転職や病気などをして収入が減ることもあるでしょう。
しかし、住宅ローンの支払いは変わらず続きます。
また、家庭環境の変化に伴い「支出が増える」ことも家計を圧迫する一因です。
子どもが生まれたり、進学するにつれ教育費が増えたり、親の介護費用が必要になったりと、支出が増える要因は多岐にわたります。
もしも、家計に余裕がなくなった場合、住宅ローンの返済計画を見直すことも可能です。
たとえば、金利の低い住宅ローン商品に借り換えをする、金融機関の担当者に相談して一時的に返済額を抑えてもらうなど、方法はいくつかあります。
万一に備えて、繰り上げ返済をしていくのも良いでしょう。
重要なのは、返済を滞らせないこと。
ローン支払いの延滞が続くと、最悪の場合、マイホームが差し押さえられ競売にかけられることもあります。
そのような事態にならないためにも、ゆとりある返済計画を立てることが大切なのです。
まとめ
一般的に、住宅ローンの借入額は年収の6～7倍くらいが理想といわれます。
年収400万円なら、借入額の最高は2,800万円くらいです。
3,000万円の家を買うには200万円足りませんが、頭金を用意しておくことで十分に手が届きます。
住宅ローンは、返済が始まってからが本当のスタートです。
途中でつまずかないよう無理のない返済計画を立て、マイホームと一緒に「ゆとりある暮らし」も手に入れましょう。
