住宅ローンはどう借りる？住宅ローンを組むための手順を分かりやすく紹介
住宅ローンを契約するまでの流れは、金融機関の商品選定から始まり、事前審査、本審査、そして契約と進められます。
この流れをスムーズに進めるには、あらかじめ準備するものや具体的な行動を把握していくことが大切です。
今回は、住宅ローンの契約までの流れについて、とくに金融機関の審査で注意したいポイントを踏まえながらお伝えしましょう。
住宅ローン審査の大まかな流れ
住宅ローンを契約するまでの流れにおいて、もっとも重要な工程が「金融機関による審査」です。
審査に通らなければ住宅ローンを契約できず、理想のマイホームを購入することができません。
まずは、審査の流れについて簡単にご紹介します。
（1）事前審査の申し込み→審査結果の通知（数日～1週間程度）
（2）本審査の申し込み→審査結果の通知（2週間程度）
（3）住宅ローンの契約～融資の実行（1～2週間程度）
このように、金融機関による審査は「事前審査」「本審査」の2段階構成になっており、それぞれの審査にクリアする必要があります。
本審査に通過すれば住宅ローンを契約でき、その後、融資の実行へと進められます。
事前審査の申し込みから融資実行までの期間は、おおよそ1ヵ月を見ておくと良いでしょう。
大まかな借入可能額はいくらになる？
住宅ローンの審査をクリアするために、事前に確認しておきたい項目の一つが「借入可能額」です。
現在の収入でどれくらいの融資が受けられるかという目安を知ることで、無理のない返済プランも立てやすくなります。
また、金融機関でも借入可能額を計算した上で審査の判断に使います。
借入可能額の求め方は、収入のほかにも返済期間や返済負担率（返済比率）、ほかのローンの借入状況など、さまざまな要素を含めて計算します。
なお、返済負担率など一部の要素は金融機関によって異なるため、実際にいくら借り入れできるかは審査を申し込まなければわかりません。
ただし、一部の金融機関や住宅金融支援機構の「フラット35」のホームページなどでは、借入可能額のシミュレーションを設けているところもありますので、これを利用して大まかな借入可能額を確認しておきましょう。
住宅ローンの事前審査
住宅ローンの審査で最初におこなわれるのが、「事前審査（仮審査）」です。
事前審査とは、申込者の返済能力を確認するための審査。これに通らなければ、本審査へと進めません。
事前審査は金融機関の窓口でも受け付けてくれますし、最近ではインターネットから事前審査を申し込み、翌日には審査結果を回答するところも増えています。
ネットバンクだと、必要な書類を提出しなくても申し込めるところもあります。
ただし、ネットバンクは本審査が厳しい傾向にあるため、注意が必要です。
事前審査の基準と必要書類について
事前審査でチェックされる項目は、主に年齢や収入、返済期間、勤続年数、ほかのローンの借入状況などがあります。
年齢は現在の年齢だけでなく、完済時の年齢もポイントです。
完済時の年齢が定年後の場合、安定した収入が年金だけだと審査に落ちる可能性があります。
完済時の年齢は定年退職前になるよう、返済期間や借入額を調整しましょう。
また、勤続年数も重要なポイント。
一般的には、同じ会社に3年以上勤務していること（自営業者は事業を3年以上継続していること）が審査をクリアする基準といわれます。
3年未満の方は、フラット35などの勤続年数を求めない住宅ローンを検討しましょう。
事前審査に必要な書類は、以下の通りです。
必要書類は金融機関によっても異なりますから、申し込む金融機関に必ず確認してください。
●事前審査の必要書類
・健康保険証
・本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・課税証明書または住民税決定通知書（給与所得者のみ）
住宅の売買契約をする
仮審査に通ったら、不動産会社と売買契約（注文住宅の場合は、施工会社との工事請負契約）を結びます。
このときの契約書類は本審査で必要になりますから、大切に保管しておきましょう。
また、契約の際には手付金を支払うのが一般的ですが、本審査に落ちた場合は手付金が戻ってこないことがあります。
契約内容によっては手付金の払い戻しができるものもありますから、事前に確認することが大切です。
住宅ローンの本審査
不動産会社や施工会社と契約したら、金融機関に本審査を申し込みます。
本審査では、ローンの保証会社も審査に加わるため、審査期間が長くなる傾向があります。
少なくとも2週間はかかると考えておくと良いでしょう。
本審査の基準と必要書類について
本審査では、事前審査と同様に申込者の返済能力を再チェックされるほか、団体信用生命保険に加入できる健康状態についても確認されます。
また、物件の担保力も重要な基準の一つです。
万が一、契約者が返済できなくなった場合に、金融機関は物件を売却して残債を取り戻そうとします。
ローンの保証会社が審査に加わるのは、物件の担保力を調べるためです。
本審査の必要書類は、以下の通りです。こちらも金融機関によっても異なりますから、事前に確認しておきましょう。
●本審査の必要書類
・健康保険証
・本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
・源泉徴収票または確定申告書のコピー
・課税証明書または住民税決定通知書（給与所得者のみ）
・事業税納税証明書（自営業者のみ）
・住民票（家族全員が記載されたもの）
・印鑑証明書
・預金通帳のコピー
・不動産売買契約または工事請負契約のコピー
・物件概要がわかる資料（建築図面やパンフレット、建築確認済証など）
・重要事項説明書のコピー
・実印
住宅ローンを契約する
本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を結んで契約完了です。
契約時には、団体信用生命保険と火災保険についても契約しますから、内容を確認した上で締結しましょう。
なお、審査に落ちることを想定して複数の金融機関へ申し込んでいる場合、契約しないところにはキャンセルの連絡が必要です。
複数の金融機関から本審査通過の連絡があったら、より好条件のものを選ぶことも住宅ローンを賢く利用するポイントになります。
融資実行以降の流れについて
契約を無事締結したら、いよいよ融資の実行です。
実行当日は、不動産会社または施工会社の担当者のほか、金融機関の担当者や司法書士も集まり、融資内容の確認や登記手続きなどをおこないます。
その後、金融機関の担当者に融資実行を依頼し、清算が完了したら手続き終了です。
住宅ローンの手続きの流れは以上になりますが、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の申請も忘れずに行いましょう。
住宅ローン控除は、確定申告によって申請します。
給与所得者であっても、初年度だけは確定申告が必要です。必要書類を揃えて、管轄の税務署に提出しましょう。
まとめ
住宅ローンの申し込みは、物件引渡しまでに残金決済が間に合うよう、購入手続きと並行して進めていくものです。
不備なく手続きが進められるよう、迷ったら不動産会社の担当者に相談してみましょう。
コスモホームでは、家計の総合的なプランニングに特化した財務戦略パートナーが、住宅ローンの選び方から手続きまできめ細かなアドバイスをいたします。
住宅ローンに関して不明点がありましたら、お気軽にご相談ください。
